投資好きですが・・ひとつだけ手を出さないであろう分野があります。
それは「不動産投資。」
実は東京は世界的な大都市の割には
「賃料が安い都市」と言われているため
テナント需要に引っ張られて、いまだ中国マネーも入っているとされています。
ですが、当たり前すぎることをキチンと考えて見ると・・
民間不動産の資産価値は「その土地の需要と供給」がすべて。
少子化と高齢化が進む日本において、今後じりじりと下落傾向になるであろうことは、
すでに語り尽くされていることですが、もう少し具体的に考えてみたいと思います。
少子化による影響
・地方分散よりも、都市集中傾向の流れが強くなる。
・不便なエリアの需要が一層なくなっていく
（子供の定期試験対応に忙しく更新できてません。すみません・・）
上記の傾向は、歴史的にも世界的にも普遍的とされる話で、
人口増加のケースは上記と逆のパターンになります。
少子化の影響は実需の減少により、
今まで高く手が出なかったエリアの不動産に手が出せることを意味します。
その「土地」の不動産価格を押し上げる要因は、
大企業や大学の誘致およびそれによるインフラ整備（交通網）というものですが、
「地価高騰のあおりで地価の安い地方に移転」という要因が考えられない今後、
都心回帰の傾向が強含むと考えるのが自然です。
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高齢化による影響
「少子化」と同じテーマとして扱われがちですが、
人口の「高齢化」が直接的に意味することは、
【現役時代のような収入がなく年金貯金で暮らす層】の割合が増えるということです。
この高齢化が不動産価格にもたらす影響は、
・年金世代で『メンテナンス費用が多大にかかる物件』を保有し続ける資金力の有無。
・そのような物件を売る場合、実需は見込めるか？
上記の2点に絞られてきます。
マンションを持っているとして、
年金世代に突入し購入時よりも上がった修繕費や維持費。
それら毎月何万円かを払い続けることは容易なことと思えません。
また、建て替え計画があったとして、自分のところはその追加資金がだせても
よその家が出せないことは、それが年金世代ということを考慮すると
十分に考えられます。
そのような場合、建て替えが出来ず、
『建て替え計画のない古いマンション』として中古市場に
売りに出ると考えられます。
もし自分だったら
「築30年超の建て替え計画のない老朽マンションを買いたい」
と思うでしょうか？
外国のマンションと比べて日本のマンションは
それほど耐久性を見込んで作られていません。
（ゼネコン勤務のときに、会社のおじさんに聞いた話です。）
戸建ては土地さえあれば、自分の一存のみで立て直しという
「永久のリサイクル」が
一定の需要を支えますが、建て替え計画が見えない中古マンションは
資産価値としては非常に厳しい状況になっていくと考えられます。
「マンションの価値が保たれる条件」というものを考えたとき、
そのマンションの他の住民の質、
つまり資金面で詰むことがなさそうな人々が住んでいそうなマンション。
もしくは、
新規のマンションが建つ新たな土地がないエリアの、リノベ中古マンション
この条件を満たすマンションならば安心なのでは？
と思います。
東京というエリアは、将来的にもそれなりに実需はあるのでしょうが、
埋め立ての土地は多く、高さ制限も厳しくないため
新規＆中古マンションの供給が多いところです。
不動産の価格が「需要と供給」にある、と考えた場合、
「不動産＝資産」という考えは今後、薄れていくのかもしれません。
(維持費用が発生し続けると考えた場合、資産と言うよりむしろ負債)
私が将来の日本で唯一「不動産の価格が高止まりする」と考える事ができるエリア。
それは「京都市内 (特に京都駅の北側) 」
埋めたてできる新たな土地がなく、
厳しい高さ制限でマンションの戸数が限定され、
やたらと多い教育機関、
なぜか世界的企業が続々と生まれる土壌・・・
つまり、供給も限定され、需要の減少も考えにくいこのエリア。
上記は京都で不動産を探してる人から聞いた話でもあります。
それなりのマンションは、目が飛び出るような価格らしいですが、
それを買える層によって、いつの時代も需要があると考えられます。
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