先月、実家の両親は大阪に引っ越ししたのですが、
つい先日、母から「家売れそうで、契約締結するところなの~」と。
現在って不動産市況は良くなく、なかなか売れないって聞いていて、
1年くらいかかるのかな～と思っていたので、
「早っ。」
中古不動産って、資産なのか負債(土地の価値によっては) なのか、何なのか・・？
資産価値ってまさにその時その値で買ってくれた価格でしかないので、
売る方も負担や手間暇を乗り越えないとキャッシュを手にすることができません。
以下が、実家の土地が、売りに出てわずか2か月で契約に至った理由です。
① 売値が他と比べて、リーズナブルだった
私が所有者だったら、最初からその値段は絶対ありえない！と思いましたが、
そこは、欲がない父親らしい判断。
不動産は競合する物件の売値に非常に左右されます。
同じエリアで、実家より土地面積が狭く大通りに面した中古物件の値段に、
ちょっと上乗せした程度。お客さんはどっちをとるか？
予算の都合がつかないならば、値段の安い方を取ると思いますが、
大通りに面したうるさくて狭い土地はヤダ、と思う人は、
実家の土地を好むのでしょう。
② 土地そのものの欠点がない。
不動産購入は、「結婚相手を探す」に少し似ています。
付き合う相手でなく、結婚相手を探す、という違いを理解する人は、
豪華1点より、できるだけ欠点が少ない、という「守り」の考え方をします。
敬遠される土地の一例
・所有権でなく借地権
・旗竿地
・ゴミ置き場が目の前
・大通りに面してうるさい
・土地の形がいびつ
・ごちゃごちゃしているエリアにある
・日照条件が悪い
・崖・斜面の土地
・昔、田んぼだった、埋め立て地だった。
購入時に安かった土地は、中古で売る際に、非常に苦労し、
買った時の欠点のマイナス価格を、更に下回るバーゲン価格で買いたたかれるそうです。
特に、旗竿地は本当に買い手を見つけるのに苦労するとのことです。
うちの母はこの家を買うときに、数ある区画の中で
土地の性質をかなり気にしていました。
入り口（家を買う）時に、出口（家を売却）を考えると
後々後悔することはありません。
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③ マンション・団地に囲まれた希少な戸建てエリアにあった
95%の中古不動産は、その近所の人か、そのエリアをよく知っている人に買われます。
実家の土地は、多くのマンション＆団地エリアに囲まれた、
限られたエリアの低層住居専用地域を開発して建てられたものでした。
今回実家を買って下さったお客様も、近所のマンションに住んでいた方でした。
そう言った意味で、実家の土地は常に多くの集合住宅の方の目にさらされていて
「整形地にある戸建に住みたい」といった一定の需要を取り込むエリアにあったのです。
④ 立地（交通の便）が良い
こちらはマンションを売るのにも共通して当てはまるポイントです。
2つの路線が使え、一つの駅は徒歩圏内。もう一つの駅はバス利用ですが、
バス停が近く、乗車10分ですぐ一大ターミナル駅につきます。
自動車道路のアクセスも良いので、正直自分は今の家より実家の方が好きだな。
⑤ 環境が良い
実家はちょっとした観光名所にもなっている公園の目の前。
これに惚れ込んでしまう人も多いようで・・
教育熱心な人も多いエリアです。
昔、実家でTOEICの問題集とか英語の教材をまとめてゴミステーションに捨てたとき、
ゴミ回収前に一瞬にしてなくなっていたことがありました・・・
（勉強したい人が持っていったようです)
ご近所はそれなりの方が多いと思うので、そういった環境を求められる方は
その土地に大金を払うことをいとわないのでしょう・・
過去記事：
別件で友達が家を売った時のお話も聞いたので、合わせご紹介します。
中古古家売却ポイント
・必ず見積もりは複数で取る。
不動産販売会社の査定は恐ろしくバラつきがあります。
結構、勉強不足の営業マンもいるのでそう言った人にあたって、鵜呑みにしないよう
気をつけましょう。
・営業マンの力量に全てかかっている。
どこの不動産販売会社かはそれほど関係なく、
「どこの営業マンがやり手か？」ということを素早く判断し、おまかせしましょう。
・売却は最初の3か月が勝負。
この期間は、営業の人も熱心で、お客様の内覧申込みも
非常に多い。これを過ぎると、営業は売り込まなくなり、お客様も「あの物件はね～」
という事になり、なかなか成約しにくくなります。
・専任契約は確かに有効。
不動産の仲介契約は大きく分けて3種類あります。
販売会社を限定すると、他の会社では仲介してもらうことができませんが、
その分、専任契約を結んだ会社は、どの物件よりも優先して売り込みをかけてくれます。
今回実家は良い営業マンの会社と専任契約して、スピード売却となりました。
・中古物件は広告の露出期間の長さが必ずしも有効とは限らない。
たいていは近所に住んでいる人が「あのエリア、よいな～」と普段から目をつけていて、
新着情報の売りが出たから見に行ったら「申し分無いから、買い替えよう」といった
「近所の人の買い替え需要」が結構な数をしめ、露出期間はそれほど影響しません。
この時、成約の決め手となるのが、
躊躇するような欠点のない「無難な」物件なのです。
不動産市況は、間違いなく少子化の影響を受けるものです。
不動産販売会社の人いわく、需要が今後上がる要素はもうないらしく、
中古物件を売ろうかな～と思っていらしゃる場合は、
早めに行動をおこした方がよいかもしれません。
私たちが古家売るころには需要がなく、不良資産になっているだろうな・・
過去記事：
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