「中古マンション最新市況が変わってきた!」東京五輪後2割超下落する中、値を保てるマンションの新条件とは?


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チャイナショック以降から、不動産市況が変わってきました。

最近、実家売却に際し、不動産会社と話しを聞く機会が増えており、

中古不動産市況が悪くなっているとのことでした。

以下は、「週刊現代10/8号」からの抜粋した記事も絡めた、

不動産市況についてです。

これまで売れる条件とされるものが、

値崩れの筆頭になってきたという点が特筆すべき点です。



① 巨大マンションから値崩れ

以前は管理費用が安く上がる総戸数が多いマンションが人気でした。


大規模マンションの場合、常に数戸は中古マンションが売りに出ている状況の中、

マンションの価格が天井を打って下がりだした現在、

早く売りたい人が安値で売る傾向が強まり、

同マンションで一旦安値の実績を作ってしまうと、

一気に下落が加速する傾向にある、とのことです。



以前は駅近であれば資産価値が保たれるとされていましたが、

供給量が多い場合、駅近であっても、値崩れリスクが大きい。
(値崩れリスクが大きい例)広尾ガーデンヒルズ、武蔵小杉、湾岸エリアなど。

近隣マンションも含め、千戸以上の供給があるエリアはリスク大。


それに対して、街の建築規制が厳しい、京都や名古屋の覚王山などは、

マンションの供給量が少ないことから、価格が維持されやすい傾向にあるとの事です。


タワーマンションは投機マネーが引き上げるタイミングで、上層部から値崩れが始まり、

コスパの良い低層階ほど、意外と持ちこたえるようです。




②文教地区は〇 公園近くは× 

埼玉の浦和のとあるエリアのマンションは、文教地区という性質上

教育熱心な家庭が多く、塾や偏差値が高い子供が通う学校の数が多く、

中古マンションの下げ幅が少ないとされています。


一方で、以前は人気だった公園近く、という条件は、

誰でも簡単に入れる公園という性質上、

治安の問題がマンション価格にマイナスとなるようになってきたそうです。


意外と、大きな公園があるエリアは利便性が低い傾向があり、

それもマイナス要素となってきています。



③ デベロッパー&竣工年にも注意

新築マンションを、住友不動産、東急不動産で買った場合、

中古マンションの価格が相当下落する傾向にあるようです。

これはこのデベが新築時のマンションの価格を、本来の価値より

強気に設定していることと関係があるそうです。



又、2003年~2008年に竣工したマンションは、

建築資材高騰のあおりで高く購入していることで、

中古で売るときの売却損が大きいそうです。

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まとめ ~ 最新不動産市況による、値を保てるマンションとは?

・同一、近隣マンションの供給量が絶対的に少ない

・付加価値が高い(文教地区など)

・売値が高くない時期に買った。

・タワマンの低層階など、もともと新築時のコスパがよかった。


我が家はマンションではないですが、下落する条件がいくつか当てはまり、

不動産の価格面に関しては完全に負け組です。


また、直接お話しした不動産屋さんの話によると、

中古住宅は、今後はもう、上がる材料になるモノはないでしょう、

とのことでした。


記事の内容を聞いて、

不動産市況はいったん天井を打ち、下落に転じると、

高かったものが一番に下がるようで、

株でいうところの「グロス株」のようだ、と思いました。

(これに対して、コスパがよいマンションは値崩れも軽くすみ、株でいう、「バリュー株」に相当)


こちらの内容は週刊現代に書いてありますので、

ご興味がある方は、詳細をご覧いただければ参考になると思います。





過去記事:


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